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转型”试点企业用足增量抵扣

发布时间:2020-10-29

  土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得增值收人的纳税人征收的税种。土地增值税纳税筹划是在说法允许的前提下,从降低税基和税率两个角度进行的。本文以房地产企业为主体,从土地增值税的特点出发,围绕具体案例进行筹划。

  一、利息支出扣除法筹划依据《土地增值税暂行条例实施细则》(以下简称《实施细则》)第七条(三)中关于利息支出扣除项目之规定:“凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例,由各省、自治区、直辖市人民政府规定”。即当纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出,并能提供金融机构贷款证明的,其允许扣除的房地产开发费用为:利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内;纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的,其允许扣除的房地产开发费用为:(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内。

  如果企业购买房地产主要依靠负债筹资,利息支出所占比例较高,可考虑分摊利息并提供金融机构证明,据实扣除并加扣其他开发费用。如果企业购买房地产主要依靠权益资本筹资,利息支出很少,则可考虑不计算应分摊的利息,这样可以多扣除房地产开发费用。如某房地产开发公司开发商品房,当地政府规定的扣除比例为5%和10%,其支付的地价款为600万元,开发成本为1000万元,我们针对利息支出为90万元和70万元两种情况进行筹划(假设该利息支出为可分摊且能提供金融机构证明,并未超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额)。

  首先计算扣除的利息支出差异为(取得土地使用权所支付的金额十房地产开发成本)×(10%-5%)=(600+1000)×5%=80(万元),其次判断当允许扣除的利息支出为90万元时,由于90万>80万,所以该公司应严格按房地产开发项目分摊利息并提供金融机构证明,这样利息支出和其他房地产开发费用扣除共计90+(600+1000)×5%=170万元,否则只能按(600+1000)×10%=160万元扣除,扣税基数将减少10万元而多缴税款;同理,当允许扣除的利息支出为70万元时,由于70万30%×(X+Y-C-5.5%X-5.5%Y)+5.5%Y,解得Y>0.0971C.为便于理解,举一实例如下:建泰房地产公司建成并待售普通标准住宅,当地同类住宅的市场售价在1800万元至1900万元之间,已知取得土地使用权的金额为200万元,房地产开发成本为900万元,利息支出不能提供金融机构的证明,也不能按房地产开发项目分摊,当地政府规定允许扣除的房地产开发费用的扣除比例为10%.通过选择筹划方案可在保证售价较低的情况下,少纳土地增值税,增加企业利润。上述案例中除营业税、城建税及教育费附加外的可扣除项目金额为:200+900+(200+900)×10%+(200+900)×20%=1430万元。方案1:公司既要享受起征点优惠,又想获得最高利润,则最高售价应为1430×1.2848=1837.264万元,此时获利为(1837.264-1430-1837.264×5.5%=306.2万元;当价格定在1800万元至1837.264万元之间时,虽售价上升获利将逐渐增加,但都要小于306.2万元。方案2:公司想通过提高售价再多获收益,则提价至少要大于(1430×0.0971)=138.853万元,即房地产总售价至少要超过138.853+1837.264=976.117万元,此时提价才会增加企业总收益,否则提价只会导致总收益减少。所以,当市场房价在1800万元至1900万元之间时,公司应选择1837.264万元作为房产销售价格。可见,企业在出售普通标准住宅时,通过合理定价进行纳说筹划,完全可以使自己保持较低价格并获得较高的利润。

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