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22号文后房地产企业的财税处理

发布时间:2020-08-27

一、会计处理

1、购入土地的账务处理

2016年5月10日,瑞安达房地产公司于通过“招、拍、挂”取得一地块,土地价款为11100万元,用于开发“瑞安达花园”,总建筑面积4万平方米。则:

借:开发成本——土地价款  11100

贷:银行存款              11100

2、预售未完工开发产品的账务处理

2016年8月1日,“瑞安达花园”取得预售许可证,当月全部售罄,取得预收账款44400万元。

借:银行存款   44400

贷:预收账款   44400

3.预缴税金的账务处理。

(1)预缴增值税:44400/1.11*3%=1200万元。

借:应交税费——预交增值税  1200

贷:银行存款               1200

(2)预缴城建税及附加

借:应交税费——预交城建税

应交税费——教育费附加

贷:银行存款

(3)预缴土地增值税:预征率2%,预缴的土地增值税=(44400-1200)*2%=864万元

借:应交税费——预交土地增值税   864

贷:银行存款                     864

4、商品房交付的账务处理

(1)结转开发成本

借:开发产品

贷:开发成本

(2)结转主营业务收入

借:预收账款                          44400

贷:主营业务收入                      40000

       应交税金—应交增值税(销项税额)   4400

(3)结转主营业务成本

借:主营业务成本

贷:开发产品

(4)结转预缴增值税

借:应交税费——未交增值税       1200

贷:应交税费——预交增值税       1200

(5)允许扣除的土地价款 (11100÷1.11)*11%=1100万元

借:应交税费——应交增值税(销项税额抵减) 1100

贷:主营业务成本                          1100

(6)结转税金及附加

借:税金及附加

贷:应交税费——预交土地增值税

   应交税费——城建税

   应交税费——教育费附加

5、增值税结转的账务处理(略)

二、土地增值税处理

1、关于土地增值税的计算,大家一直纠结了收入与土地成本的计算口径,个人认为:

(1)转让房地产的土地增值税应税收入=44400-(4400-1100)=41100万元

(2)取得土地支付的价款,案例中按取得的土地价款11100万元扣除。

2、关于营改增后土地增值税的个人观点:

(1)土地增值税应区别与增值税、所得税的计算口径,更不可与会计核算挂钩,只需要按土地增值税清算的规程就可以了,不要联想太多。

(2)“开发成本”与“主营业务成本”是两回事,营改增前两者金额相同,营改增后两者金额可能不同,主要是因为“销项税额抵减”是对冲的“主营业务成本”,而不是“开发成本”。

三、相关文件

(一)财会〔2016〕22号

“1.企业发生相关成本费用允许扣减销售额的账务处理。

(1)按现行增值税制度规定企业发生相关成本费用允许扣减销售额的,发生成本费用时,按应付或实际支付的金额:

借记“主营业务成本/存货/工程施工”等科目

贷记“应付账款/应付票据/银行存款”等科目

(2)待取得合规增值税扣税凭证且纳税义务发生时,按照允许抵扣的税额,

借记“应交税费——应交增值税(销项税额抵减)”

或“应交税费——简易计税”科目(小规模纳税人应借记“应交税费——应交增值税”)

贷记“主营业务成本/存货/工程施工”等科目。”

(二)国家税务总局公告2016年第70号

一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题

营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额适用简易计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

为方便纳税人,简化土地增值税预征税款计算,房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的,可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据:

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

(三)国家税务总局公告2016年第18号

第四条房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法,按照取的得全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下:

销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)/(1+11%)

第五条 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算

当期允许扣除的土地价=(当期销售房地产项目建筑面积/房地产项目可供销售面积)*支付的土地价款。

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